Предпосылки выгодности данного вида бизнеса состоят в следующем. В настоящее время мобильность населения в России и в мире значительно возросла. Обычным явлением стали междугородние и межстрановые путешествия, туристические поездки, выезд к местам временной работы и кратковременного проживания. Однако существенной трудностью для туристов из эконом-класса, гастарбайтеров, учащейся молодёжи, людей, работающих вахтовым методом, является почти повсеместное отсутствие недорогого жилья, где можно было бы временно остановиться.
Таким образом, на рынках арендного жилья в крупных городах наметился дефицит недорогих площадей для мобильной рабочей силы, учащихся и туристов. Снять жильё для данных контингентов менее, чем за 1 тысячу рублей в сутки, является проблематичным.
Организацию бизнеса на рынке малоразмерных гостиниц типа хостелов рассмотрим на простом примере.
Вхождение в бизнес
Молодой женщине по имени Инга досталась по наследству квартира в центре города Воронежа. Квартира представляла собой типичную двухкомнатную «хрущёвку» на втором этаже пятиэтажного дома. Перед Ингой встал вопрос о дальнейшем использовании данной жилплощади. Для квалифицированной помощи она обратилась к финансовому консультанту, который предложил несколько альтернативных вариантов:
- Продажа квартиры после надлежащего юридического оформления и вступления в право собственности. Такой вариант принесёт владелице квартиры, находящейся в достаточно запущенном состоянии 2,1- 2,2 млн. руб. Банковский депозит под10-11% годовых будет приносить годовой доход Инге в 200-210 тыс. руб. (примерно 17 тыс. руб. в месяц).
- Сдача квартиры в аренду семье или индивидуальному квартиросъёмщику на продолжительный период (от нескольких месяцев до нескольких лет). Арендная плата за жильё подобного уровня будет находиться в пределах от 20 до 24 тыс. руб. в месяц (без учёта выплаты налога и платежей риэлторской компании). Однако реализация данного варианта потребует от Инги единовременных инвестиций в ремонт квартиры и её доукомплектование мебелью, стиральной машиной, микроволновкой. Подобное мероприятие обойдётся Инге при экономии средств минимум в 300-350 тыс. руб.
- Переоборудование квартиры под мини-гостиницу для приезжих – хостел. Данный вариант предполагает получение ежемесячного дохода в 50-60 тыс. руб. при единовременных затратах в 300 тыс. руб.
Обсудив в подробностях все предложенные варианты, Инга остановилась на последнем – организации малоразмерной гостинице для приезжих. Её выбор был обусловлен тем, что ей хотелось оставить малооплачиваемую работу в офисе и заняться собственным бизнесом. Инга планировала отработать свою первую модель хостела, чтобы впоследствии расширить бизнес до нескольких точек в центре города. С этой целью она хотела вести бизнес сама, работая менеджером и бухгалтером одновременно. Впоследствии, после уяснения всех нюансов и трудностей данного вида предпринимательства, развивать бизнес в нескольких точках (с привлечением наёмного персонала).
Предпосылки для успешного развития бизнеса
— За последние несколько лет в Воронеже значительной увеличилось количество приезжих работников (из республик Средней Азии, Украины, Китая, Вьетнама), которые находят работу на стройках, в сфере торговли, услуг, мелкого бизнеса, ЖКХ, ремонта бытовых и производственных помещений, а также в других сферах экономики.
— Численность гастарбайтеров растёт темпом в 7-10% в год. Работающим вахтовым методом на различных объектах людям требуются жилые помещения сроком на 1-2 месяца. Причём стоимость жилья имеет для этой категории потребителей принципиальное значение, так как они стараются заработать побольше денег и поменьше оставить здесь. Большинство приезжих работников планирует заработать за 2-3 месяца в Воронеже суммы, которых им должно хватить на 6-9 месяцев проживания на родине. Поэтому комфортность предоставляемых жилых помещений для данных потребителей не так важна, как величина арендной платы.
— До недавнего времени достаточно большая часть приезжих работников предпочитала ночевать и жить на местах работы – на стройках, ремонтируемых помещениях, в подвалах, неблагоустроенных общежитиях. Однако в связи с несчастными случаями и ужесточением норм проживания, которые должны обеспечить работодатели, ситуация с арендуемой жилплощадью изменилась – спрос на недорогие площади вырос – особенно в низкобюджетном секторе. Как показывают предварительные исследования, особенно велик спрос на временное жильё в интервале от 280 до 450 рублей за сутки проживания.
Основная часть
Работу хостела следует начать с подготовительных операций экономико-правового, маркетингового и организационного характера. После принятия решения о реализации бизнес-плана маломерной гостиницы необходимо:
а) оформить необходимые документы о создании общества с ограниченной ответственностью (ООО). При этом будущему хостелу следует дать привлекательное имя – в нашем случае «Том-Хаус». Работа хостела по незарегистрированной (нелегальной схеме) весьма нежелательна, так как попытка сэкономить на выплате налогов может обернуться большими потерями в самое короткое время. Постояльцы хостела, узнав, что он не зарегистрирован владельцем в соответствующих инстанциях, могут шантажировать его собственника, сбивая цены и выдвигая встречные условия – что всё равно приведёт к необходимости снять данные препоны путём законной регистрации в Регистрационной палате и налоговых органах.
б) произвести ремонтные и перепланировочные работы, освободив пространство комнат и кухни от излишней мебели и аксессуаров. Комнаты и полукладовку хрущёвки необходимо подготовить таким образом, чтобы: 1) сделать жилплощадь максимально функциональной; 2) сделать её удобной для влажной уборки; 3) снизить возможность повреждений или загрязнения обоев, пола, кроватей; 4) оснастить системой кондиционирования, которая является обязательным элементом для проживания 10-12 человек на площади в 35 кв. метров.
в) изучить опыт работы подобных заведений, и в том числе – хостелов, гостиниц эконом-класса, общежитий, функционирующих в Воронеже и его пригородах. Полученную информацию следует использовать при планировании будущего бизнеса и совершенствования собственной предпринимательской деятельности.
Маркетинговый анализ
В последние три-четыре года в Воронеже появилось достаточно большое количество маломерных гостиниц, специально приспособленных общежитий и частных квартир, работающих по схеме сдачи внаём жилья по рыночным ценам.
В сегменте бизнес-класса ныне функционирует до 20 отелей, цена за номер в которых варьируется от 3,5 до 4,5 тыс. руб. за сутки пребывания. Эта рыночная ниша не является конкурентом «Том-Хаусу» и подробному анализу подвергаться не будет.
В сегменте частных квартир, сдаваемых внаём без надлежащей государственной регистрации, оценочные данные следующие – таковых квартир, сдаваемых на час, несколько часов и посуточно (для частных свиданий, краткого отдыха или ночёвки) – примерно 250-300 точек; с оформленной регистрацией – до 6 тыс.; работающих через риэлторские агентства – до 4,5 тысяч единиц (от 1 до 3 комнат включительно).
Наконец, хостелов, класса нижнего ценового сегмента (в 250-350 руб. за сутки пребывания), в Воронеже насчитывается до 35 единиц. Хостелов среднего ценового уровня (в 350-450 руб. за сутки) насчитывается до 85 единиц. Условно верхнего ценового уровня в 450-650 руб. за сутки) – до 55 единиц. Общежитий, специально оборудованных на приём краткосрочных гостей – 7 единиц (с ценой размещения от 200 руб. за сутки на окраинах города до 350 в черте города).
Стандартный набор сервисов, предоставляемый хостелами – комфортабельное кондиционированное жильё с кухней, душевой и туалетом, возможностью приготовления чая или пищи. Иногда набор базовых услуг дополняется телевизором, микроволновкой, компьютером с программой «Скайп» и выходом в интернет, системой бесплатного «вай-фая» в данном хостеле.
Выбор ценовой ниши и целевой группы клиентов
Финансовый консультант дол Инге следующие рекомендации, касающиеся выбора контингента гостей и назначения цен на услуги размещения. Предпочтительными гостями могут быть: а) молодые семьи с детьми, которые будут оплачивать услуги хостела вскладчину или посуточно за все места (в размере 1800-2200 руб. за сутки); б) студенты и приезжие, которым не оплачиваются командировочные расходы; в) рабочие из Средней Азии или других регионов (гастарбайтеры); г) туристы; д) родственники студентов и учащихся, приехавшие навестить своих детей; е) другие категории гостей.
Обычно воронежские отельеры весьма неохотно принимают гостей из республик бывшего СССР из-за их специфических предпочтений в культуре, языке и системе питания. Кроме того, для них принципиально важным элементом является стоимость жилья – они предпочтут платить 250 руб. за койко-место при некомфортных условиях, чем 300 руб. за комфортное.
Финансовый консультант посоветовал Инге обратить внимание именно на этот «непривлекательный» клиентский сегмент по следующим причинам:
— во-первых, такие люди приезжают в Воронеж на 2-3 месяца для работы вахтовых методом на стройки города. При заезде хостел может принять сразу бригаду строителей, знакомых друг с другом. Это в известной степени снимет проблему воровства и межличностных взаимоотношений;
— во-вторых, бригада строителей сразу заполнит все вакансии на продолжительный срок (в 1-2 месяца), что снимет проблему каждодневного поиска клиентов;
— в-третьих, часто строительные организации сами оплачивают пребывание своих работников авансом и следят за соблюдением порядка в коллективе;
— в-четвёртых, при благоприятном впечатлении от пребывания в хостеле выбывшую бригаду замещает другая – в том числе по рекомендации бывших постояльцев.
Наконец, бригады строителей из Средней Азии по большей части дисциплинированы, не портят оборудование и сантехнику.
Из-за отмеченных обстоятельств финансовый консультант рекомендовал Инге специализацию на данном контингенте. Снижая на 50 руб. стоимость койко-места в сутки (до 250 руб.), она приобретёт больше свободного времени для личных дел (ей не надо будет постоянно находиться в хостеле из-за его заполненности) и стабильность в бизнесе.
Трудности ведения бизнеса
Финансовый консультант предупредил Ингу о сложностях и шероховатостях, имеющих место в работе хостелов. Главную проблему, как правило, представляют собой не постояльцы (хотя это тоже имеет место), а жильцы данного подъезда или дома.
Типичными претензиями жильцов и соседей бывают:
— курение на балконе или лестничной клетке;
— шум в помещении хотела в вечернее время;
— неприятные запахи с кухни (например, когда вьетнамцы жарят селёдку, или жители среднеазиатских республик готовят национальные блюда);
— постоянное срабатывание домофона на двери подъезда из-за частных входов-выходов гостей хостела;
— частый слив воды в бачках унитазов – особенно, если хостел расположен на верхних этажах здания;
— занятость лифта постояльцами хостела в многоэтажках.
Для Инги ситуация складывалась в этом отношении благоприятно, так как в пятиэтажной хрущёвке лифт отсутствует, а на первом этаже расположены бытовые учреждения (парикмахерская и почта). С соседями по подъезду, большая часть из которых пенсионеры Инга планирует добиться добрых отношений путём постоянного контактирования и предоставления мелких подарков.
Сроки окупаемости бизнеса
Окупаемость хотела, основанного на базе унаследованной квартиры, наступает в течение 5-6 месяцев. Ежемесячный общий доход от 12-местного хостела, расположенного в центре Воронежа, составляет 60-70 тысяч рублей. При отсутствии наёмного персонала (роль менеджера-администратора и бухгалтера Инга будет выполнять сама) чистый доход планируется иметь в 40 тысяч рублей ежемесячно.
В последующие месяцы при дальнейшей инфляции и росте цен плата за проживание может быть постепенно повышена до уровня в 300-320 руб. за койко-место в сутки.
